• 萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?

      來源:深圳小產權房發布日期:2022-05-26瀏覽次數:884

    摘要:從事小產權行業8年有余,從專業的角度來說小產權房是大家過渡房產最好的方式,太多的顧忌只會離買房越來越遠,“萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?”這是購房者問得最多的一句話。有擔憂其實很正常,但我們一定要把眼光放長遠,現在深圳的土地供應現狀主要是依靠城市更新,從增量擴張到存量優化的過程。舊改的必然性主要有四點:

    從事小產權行業8年有余,從專業的角度來說深圳小產權房是大家過渡房產最好的方式,太多的顧忌只會離買房越來越遠,“萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?”這是購房者問得最多的一句話。有擔憂其實很正常,但我們一定要把眼光放長遠,現在深圳的土地供應現狀主要是依靠城市更新,從增量擴張到存量優化的過程。舊改的必然性主要有四點:
    一是土地資源稀缺,二是人口密大,深圳人口密度據統計在全國來講排第一、在全世界排第五。三是產業升級快,大家之前來深圳,可能前期了解到的現狀是以舊工業、制造業為主,現在升級為金融、服務業,所以涉及到產業升級。四是歷史遺留問題多,主要牽涉到土地改制和小產權的清理問題.
    深圳小產權房“拆遷賠償”從小產權現狀看“拆遷賠償”
    第一部分是講三舊現狀,分為三種形態,包括城中村、舊工業區、舊城區,這里有一些舊改涉及到的相關物業形態,如城中村,現在涉及到小產權房、農民房比較多;
    關于小產權房:小產權房其實沒有實實在在的稱謂,其產生的原因,一是高房價的催生,在城市發展過程中,深圳的房價特別是經過去年的一輪上漲之后是非常高的。產生小產權房的另外一個原因是土地制度。
    萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?
    深圳小產權房建筑達到38萬棟,建筑面積高達4億平方米,是深圳市總建筑面積的49.3%,1999年3月進行了一輪確權的過程,有35萬棟小產權確權了。舊改要的是快速、平穩推動舊改項目!越多業主登記意愿征集,舊改速度則越快!深圳小產權房,如果追根溯源的話是比較復雜的,可以說很多人都是在小產權房舊改拆遷中得到了賠償!所以有人想買是可以的,他們都知道機遇和風險是對等的,但有個益處是很明確的房子在你手上,房子永遠是保值的?。?!
    深圳小產權房拆遷主要分幾種賠償方案:
    一:開發商舊改,一般比例是1:1賠商品房《最高1:3賠償商品房》
    二:zf棚改,一般比例1:1賠商品房,回遷房、需要補交地價《或按照市場價賠償現金》
    三:土地整備,外地人只能賠現金
    萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?
    一、拆遷流程:
    1、確定拆遷范圍。
    2、現場設立拆遷辦公室。
    3、登記房屋信息。
    4、拆遷賠償細節及賠付標準協商。
    5、同意拆遷的戶數達到一定比例,方可繼續拆遷。
    二、深圳小產權房拆遷會如何賠償?應該按照怎樣的賠償標準執行?
    拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢,一種是賠房。至于賠償標準,每個舊改項目都不一樣,一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標準,再具體到不同情況的房子,賠償標準會略有差別。三、拆遷款賠償受益人是誰?
    對于房屋所有者(本村村民)而言,當然希望賠償款賠付給自己,但是對于購買了小產權房的小業主而言,也希望能得到相應的補償。
    舉幾個深圳小產權房拆遷補償案例!
    案例1.
    2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲舊改拆遷。
    拆遷補償業主共分為四種類型:
    1、外來人員建房或購買房屋,不區分首層及二層,拆賠比例是1:1,要求每棟480平米內選住宅,其余選公寓。
    2、老祖屋,指建成30年以上的單層或磚瓦房,拆遷比例1:3.5,可選住宅或公寓。
    3、首層面積60%,可選擇1:1的集中商業或辦公樓,也可以選擇1:1.2的商務公寓,另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實體的投影拆遷比例是1:1.03,要求現狀每棟480平米內選住宅,其余選公寓。
    4、各村集體物業,按1:1補償辦公樓,如果擇住宅或商務公寓,則和業主私宅補償標準一致。
    另外,如選擇貨幣補償則一律以2.8萬元/,或許這是一個多余的選擇吧?!
    下圖是白石洲拆遷賠償方案
    萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?
    案例2.
    2016~2018年深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例。
    1.老祖屋置換:平房(瓦房)按建筑面積12比例置換住宅或公寓。
    2.廠房置換:按建筑面積21比例置換住宅或公寓。
    3.永久性結構建筑置換:
    商業:首層60%按建筑面積1:1.3比例置換住宅或公寓;首層40%二層以上按建筑面積1:1比例置換住宅或公寓
    住宅:按建筑面積1:1 比例置換住宅或公寓。
    規劃內居住用地未建房部分:按每棟480m2置換住宅或公寓,扣除建筑費用1500元/m2。
    規劃內居住用地已建房部分:已建未達到480m2,按480m2面積置換住宅或公寓。
    集體房屋和空地部分:經評估測算后,給予土地擁有人物業置換或補償住宅或公寓。
    深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例
    萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?
    案例3.
    深圳龍崗布吉木棉灣城市更新項目舊改拆遷賠償案例
    一種是賠房:按照開發商測量面積1:1賠償安置房,精裝交樓。
    一種是賠房:按照開發商測量面積1:1賠償安置房,精裝交樓
    一種是賠錢:賠錢就是安置費加裝修房搬遷費加加回簽款加各種獎金大約3萬一平
    深圳像這種拆遷補償案例還有許多許多,
    比如
    坪山新區坪山辦事處正奇工業區城市更新單元;
    坪山新區坪山辦事處湯坑老圍片區城市更新單元;
    龍華新區觀瀾辦事處蚌嶺片區城市更新單元;
    龍華新區觀瀾辦事處放馬埔舊村片區城市更新單元;
    龍華新區龍華辦事處鉦尚機械工業區城市更新單元;
    龍崗區布吉街道木棉灣入口片區城市更新單元(范圍調整);
    龍崗區平湖街道力元嚇片區城市更新單元(范圍調整);
    龍崗區平湖街道鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元;
    光明新區光明辦事處光明大街光晟龍鉆城市更新單元;
    龍華新區民治辦事處偉特工業區城市更新單元。具備拆遷補償方案大家可以在私聊我們,在此就不一一列舉了。
    在深圳已經發生過的小產權房拆遷案例中,我們不難發現,在登記產權信息的階段,每一個深圳小產權房業主都可以提供房屋歸屬權的證明材料,如:《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》等,這些都是拆遷補償給現業主最好的證明,所以最終賠償受益人是購房的業主。
    萬一政府要拆除小產權房,那該怎么辦?
    深圳小產權房的補貼補償條例有以下四個方面:
    一、改變補償規則,實現雙向補償
    農村宅基地所有權屬于村集體,房屋所有權屬于農民個人,因此在之前的拆遷補償中,只有農村房屋的拆遷補償。
    不過從2018年開始,農民不僅可以領到農村房屋的補償,而且還可以領取宅基地的補償,實行雙向補償制度。
    二、擴大補償范圍,提高補償金額
    從2018年開始,拆遷補償范圍將不僅限于農村房屋,將主要包括兩方面:一方面,農民的固定財產:農房以及房屋內的裝修。另一方面,其他財產:地上附著物補償比如農民的果園菜園,或者水井廁所等。
    另外,農民在拆遷時可以獲得2萬元不等的拆遷過渡期安置補償費,安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費)等。
    三、實現多樣化補償方式供農民自由選擇
    農村房屋拆遷的補償方式有2種:一種是貨幣補償,即根據農民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。第二種是等價置換,即農民可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。
    兩種補償方式可結合使用。農民朋友可以自由選擇其中一種!
    除此之外,國家在新的農房拆遷補償項目中增加了兩個小的項目:宅基地的補償、社會保障補償。
    宅基地補償主要包括土地補償費、安置費、地上附屬物以及青苗補助費。
    對于被征地拆遷的農民,將會被納入到養老保障體系中,保障失地或者征地拆遷農民的未來養老問題。
    四、更改原有的計算方法
    拆遷補償金額=宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產(房屋)估價+安置費+農村其他財產補助(附著物+其他建筑物)
    被拆遷的補償范圍:包括農民的房屋、房屋的裝修、以及院內附著物,如農民自家種的果樹、蔬菜等;還有廁所、水井等建筑。
     就是開發商,后續階段涉及到開發商實施操作的過程
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